三大城市发新政，楼市步入空前政策宽松期，十月房产有望止跌企稳

四大一线城市中，上海、广州、深圳连夜发布楼市新政，回应市场关切，提振市场信心。

9 月 29 日晚，上海率先全方位响应监管层对房地产业发展的新定调，六部门联合印发《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》（以下简称《通知》），对限购政策、住房信贷政策、税费政策等进行了调整，《通知》自 2024 年 10 月 1 日起施行。

紧跟上海的步伐，广州明确全面取消限购，成为一线城市中首个彻底退出限购政策的城市；同时，深圳也优化分区住房限购政策、将首套房最低首付比例调整至 15% 等。

业内认为，目前，全国范围内的房贷利率和首付比例都下行到历史最低位，限购政策也颇为宽松，但市场行情仍有提振，而一线城市的限购等政策调整就在于提振市场信心，吸引那些曾经无购房资格、但有购买力的人群。同时，一线城市的新政也意味着，当前楼市进入空前宽松的阶段，为后续各地政策放松、市场持续回暖创造了较好的条件。

限购政策再优化

26 日的中央政治局会议上提及，要回应群众关切，调整住房限购政策。

广州率先全面取消限购，政策明确，本次限购政策调整后，本广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在广州市范围内购买住房的，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

稍晚些时候，深圳也发布新政，优化分区住房限购政策，规定深圳市户籍居民家庭限购 2 套住房，本市户籍成年单身人士限购 1 套住房；非深圳市户籍居民家庭及成年单身人士限购 1 套住房等。同时，首套房最低首付比例调整为 15%，二套房为 20%。

上海的《通知》中也对限购政策进行了优化。具体来看，其一，缩短非沪籍居民购买外环外住房所需缴纳社保或个税年限，从此前的 " 购房之日前连续缴纳满 3 年及以上 " 调减为 " 购房之日前连续缴纳满 1 年及以上 "。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，这有助于加快非沪籍居民购房资格的满足，尤其是最近几年新进入上海就业的人群将更快获得购房资格，也有助于提振购房信心和激活购房潜力，持续加快 " 来沪工作 - 缴纳社保 - 购房安家 " 的节奏。

上海中原地产市场分析师卢文曦提到，1 年的时间非常短，尤其对于刚需买家而言，" 上车 " 已经非常容易。" 现在外环以外的成交占比大约在 5-6 成区间运行，也就是说大部分刚需产品在外环外。二者之间有非常高的契合度，可见这一政策是精准匹配供需关系。"

其二，《通知》提升了持《上海市居住证》且积分达到标准分值群体的购房待遇。对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在上海市缴纳社会保险或个人所得税满 3 年及以上的非上海市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。

卢文曦向记者表示，这一政策照顾到了部分改善群体，对于非沪籍家庭而言可以多买 1 套房子。过去非上海户籍家庭的 " 房票 " 只有 1 张，无法释放多买一套的需求。在当前信贷政策相当友好的背景下，这有利于激发这部分客群的购买欲。

此外，在首付比例下调方面，上海的本次政策也作出了详细规定，显著降低购房门槛和首付成本。具体来看，《通知》规定，首套房最低首付款比例降为 15%，二套房降为 25%；实行差异化政策区域的则降为 20%。住房公积金二套房贷最低首付款比例相应调整。

在卢文曦看来，当前将二套房首付比例下降一成，进一步降低购房门槛，对于改善需求者而言有较高吸引力。同时，9 月 24 日央行释放宽松货币政策信号，未来降息可能性非常大，" 降首付 + 降息 " 的组合可以有效降低月供压力和置业总成本。

据测算，以购房者认购 1000 万的房源为第二套住房为例，本次调整前，首付款约为 350 万，在调整后则为 250 万，减少了 100 万元，减负效应明显。若对比历史上上海二套房最高 70% 的首付比例，可以看出当前改善型购房需求的购房门槛得到显著下降。

十月楼市有望止跌企稳

本次新政中另一颇为市场关注的就是对增值税的调整。《通知》规定，调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税免征年限从 5 年调整为 2 年。

增值税调整的政策自 2021 年年初，当时多部门联合印发的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》明确，将增值税征免年限从 2 年提高至 5 年。

58 安居客研究院院长张波表示，这一条是市场非常期待的政策，大量的以旧换新需求市场现实存在，但是购房者换房成本高，尤其是交易税费高，此政策可以有效降低交易成本，有利于市场盘活。

值得一提的是，《通知》还明确，及时取消普通住房标准和非普通住房标准。由于增值税、个税与普通住房标准挂钩，该标准调整后，可以减轻交易环节税费，有望显著降低房东售房成本，起到交易润滑的作用。

卢文曦表示，房东卖房需要缴纳增值税，不管是普宅还是非普宅，此前持有不满 5 年，都要全额征税；持有满 5 年后，普通住宅免增值税，非普通住宅收差额增值税。同时，房东卖房还需要缴纳个税，普通住宅按成交金额 1%、非普通住宅按 2% 收税。

这也就意味着，普宅、非普宅标准取消后，上述税费的缴纳也将大幅减少。

若以一套非普通住宅买入时 300 万元、现在交易价格为 800 万，持有时间超过 5 年时计算，政策调整前，卖家需缴纳约 27.5 万元增值税，个税为 16 万；调整后，增值税为 0，个税为 8 万元，整体减负 35 万元。

业内认为，在交易环节上节省如此多成本，买卖双方都会得到实惠，房价上的损失可以在交易中补回来，谈判会顺畅很多。二手房交易的顺畅有助于置换需求持续稳定释放。

卢文曦认为，" 金九 " 市场期待很高，但受天气和假期影响，导致前半段楼市表现不理想，不管是新房还是二手房成交量在低位盘整。这次政策赶在节前落地，一方面落实中央有关房地产调控 " 止跌回稳 " 相关精神，另一方面，为上海楼市持续向上、向好发展起到巩固作用。有助于转变买卖双方看淡市场的预期。

同时，监管层高频次释放积极信号，资本市场一改前期低迷，地产股出现涨停潮，乐观情绪又开始回归。某央企华中区域的市场负责人向记者透露，有客户之前看 148 平方米的高层，股市赚钱之后直接看更大面积的洋房。

卢文曦表示，进一步优化的政策会释放较多市场需求，黄金周的上海楼市表现值得市场期待，十月的楼市交易量也有望止跌企稳，四季度成交量有望走出翘尾行情。

( 本文来自第一财经 )